Engajados em dirimir o maior número de dúvidas possíveis, bem como no sentido de auxiliar nossos clientes a atravessar o período conturbado causado pelo longo período de enfrentamento do COVID-19 no Brasil, o escritório Crippa Rey Advogados vem prestar alguns esclarecimentos e informações acerca da possibilidade de revisão de aluguéis e suas taxas correlatas, tendo em vista a aplicação de medidas menos onerosas pelos juízes e Tribunais, a fim de possibilitar a melhor situação para as partes envolvidas, como se verá a seguir.

Há cerca de um ano, vive-se uma pandemia causada pelo Coronavírus (COVID-19), reconhecida pela Organização Mundial da Saúde (OMS), que ensejou na decretação de medidas restritivas, com a finalidade de combater a evolução do vírus.

Os decretos municipais e estaduais, entre outras determinações, ordenaram, em diversos estágios e lapsos temporais, o fechamento de estabelecimentos comerciais, como lojas, bares e shoppings centers, sob pena de sanções administrativas, cíveis e criminais, como por exemplo a cominação de multa, interdição parcial ou total da atividade e a cassação de alvará de localização e funcionamento.

Dessa forma, sabe-se que as dificuldades em manter-se adimplente com as obrigações contratuais, principalmente de locação, bem como obrigações de empresas para com seus fornecedores, cresceu consideravelmente, tornando-se uma realidade do dia a dia de muitos, tendo em vista o impacto financeiro sofrido por diversos núcleos empresariais.

 Sendo assim, muito embora as constantes tratativas e negociações que têm se visto ocorrer com frequência entre locadores e locatários, houve considerável judicialização destes instrumentos locatícios, visando a revisão e diminuição do valor ou alteração dos índices incidentes nos contratos, com o objetivo de auxiliar o locatário a honrar com as obrigações inerentes neste momento de crise, de forma equilibrada à atual conjuntura.

A primeira questão que vem sendo comumente realizada pelos locatários, em regra, é feita diretamente ao locador que, por vezes não aceita a proposta, sendo então levado ao judiciário o impasse.

Dentre outros casos ocorridos nos Estados do Rio de Janeiro e São Paulo, por exemplo, tivemos ações postulando a minoração do valor de aluguel originalmente contratado. Já no Estado do Rio Grande do Sul, visualizamos o petitório de revisão do contrato locatício para que fosse determinada a diminuição do valor mensal, a fim de possibilitar o devido adimplemento pelos locatários.

A exemplo, na ação que culminou no julgamento do Recurso Inominado pela Primeira Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Estado do Rio Grande do Sul, tombado sob o nº. 71009792847, a ação, primeiramente, foi ajuizada pelo locador , visando cobrar os valores devidos pelo locatário que, ao responder ao processo, arguiu, como contra pedido, fossem revisados e diminuídos os valores mensais em virtude de seu estabelecimento estar de portas fechadas durante o período que ensejou a cobrança, em razão da pandemia.

Ao julgar o processo, os juízes entenderam que o cenário atual prescinde um maior bom senso das partes e, de modo provisório, por baixar o valor originalmente, fixado em 30%, a fim de viabilizar, de forma proporcional, o adimplemento pelo locatário.

De outra banda, também tem-se visto ações que envolvem o petitório locatício nos tempos de pandemia, solicitando a alteração dos consectários incidências nos contratos. Explica-se, no mercado de locação de imóveis, é costumeira a utilização do Índice Geral de Preços – Mercado (“IGP-M”) para atualização dos valores dos aluguéis. Esse índice é calculado, dentre outras médias, diretamente pela alteração cambial e das cotações, o que, nos tempos de alta do dólar e demais moedas frente ao real, também culminou na elevação abrupta do referido índice.

Assim, tendo em vista que a alta do IGP-M influencia consideravelmente na alta do valor a ser pago a título locatício, há uma movimentação por parte dos locadores em postular a implicação do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor), que é influenciado de forma mais tênue, para indexação do valor do aluguel, a fim de não onerar tanto o pagamento da quantia mensal.

É justamente esse petitório que foi promovido pelo Sindicato dos Lojistas de Porto Alegre (Sindilojas POA), em relação aos contratos locatícios pagos por varejistas em Shoppings da Capital Gaúcha que, liminarmente, conseguiu a aplicação do consectário menos oneroso aos lojistas, sob a alegação que as Lojas se encontravam fechadas, não obtivendo caixa hábil a perfazer os pagamentos em sua totalidade.

Igualmente, foi o pedido formulado por grupo empresário atuante no ramo de telefonia nos autos de Ação Revisional em trâmite na 5ª Vara Cível da Comarca de Porto Alegre/RS, postulando a substituição do índice incidente sob as parcelas locatárias, em virtude do fechamento do comércio pelas medidas restritivas, bem como pela grande diminuição da comercialização no momento pandêmico, obtendo, de forma liminar, a revisão parcial do valor, sendo determinado pelo juiz a incidência do Índice IPC aos valores do aluguel em questão.

Dessa forma, a orientação é sempre em resolver-se os assuntos e fomentar as negociações, previamente, por meio do diálogo direto com o locatário e fornecedores, a fim de que seja procedido o melhor ajuste a ambas as partes nesse momento crítico em que o Brasil, e o mundo, se encontram. Relembrando-se, ainda, da importância que tais negociações também se façam por escrito, para fins de registro acerca das tratativas e até mesmo tentativas abordadas.

Contudo, caso não haja composição amigável, o Judiciário vem demonstrando ampla ponderação para aplicação das cobranças locatícias, tendo em vista a frágil situação da maioria dos empresários do país que tiveram e até hoje, decorrido um ano da pandemia, têm tido que fechar as portas de seus estabelecimentos em razão dos decretos municipais e estaduais do poder público.

O escritório Crippa Rey Advogados se coloca à disposição de seus clientes e parceiros para enfrentar este delicado momento de crise econômica, visando auxiliar nas orientações mais adequadas para cada caso concreto, para o reequilíbrio patrimonial e para a reestruturação das demandas locatícias e correlatas.

Paula Bortoli de Souza

OAB/RS 121.676