O Escritório Crippa Rey Advogados SS, vem muito respeitosamente à presença de Vossas Senhorias, sempre atento às inovações no âmbito do direito empresarial, apresentar informativo no tocante à contratualidade dos lojistas de Shoppings Centers, e as responsabilidades dos contratantes durante a período de pandemia.

Durante os maiores picos da pandemia do Corona Vírus, foram tomadas diversas medidas de segurança para que se evitasse a disseminação da doença. Entre as determinações dos órgãos públicos, foi decretada a paralisação do funcionamento de Shoppings Centers até que a situação estivesse sob controle. Neste cenário, diversos lojistas, consequentemente, mantiveram suas atividades inertes, sem que houvesse revisão dos seus contratos com os shoppings, assim como contratos de fornecimento de energia elétrica.

Nos contratos de fornecimento de energia elétrica, nos quais os lojistas se enquadram como parte adquirente, podemos verificar a Cláusula de Take or Pay, que se refere a uma disposição garantidora de um “valor mínimo” a ser pago pelo adquirente. A Cláusula prevê que o empresário deve manter o pagamento pela energia elétrica contratada, mesmo que não a utilize. Assegurando ao comprador a disponibilidade de uma quantidade determinada de produto ou serviço, enquanto, de outro lado, compromete-se o comprador a adquirir essa mesma quantidade, e em caso de inutilização, pagar um determinado valor do produto que não usufruiu.

A cobrança desse valor, entretanto, é impertinente dentro do contexto em que nos encontramos, uma vez que a Pandemia se enquadraria no conceito de caso fortuito, como a própria Associação Brasileira dos Comercializadores de Energia Elétrica reconheceu em Opinião Legal sobre os impactos da Covid-19, publicada em 20 de março de 2020. [1]

São fatos ou eventos imprevisíveis ou de difícil previsão, que não podem ser evitados, mas que provocam consequências ou efeitos para outras pessoas, porém, não geram responsabilidade nem direito de indenização.[2]

                No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, julgou procedente o pedido de isenção de pagamentos de multa contratual, parcelas de condomínio, entre outros valores discriminados, caracterizando a pandemia ocasionada pelo Corona Vírus como fortuito externo.[3]

Disso advém a circunstância de que não há como ser exigida da parte autora nenhuma prestação pecuniária, por força da interrupção das atividades comerciais pelo Poder Público, em decorrência da adoção das medidas de saúde pública por força da pandemia da COVID-19, advindo disso a procedência total do pedido formulado, já que o fortuito externo ocorrido, teve o condão de tornar a relação jurídica entre as partes impossível para a parte ré, advindo disso a resolução, sem culpa desta, do negócio jurídico aperfeiçoado. Não há falar assim em cobrança de multa contratual nem de valor mínimo a título de alugueres, sem razão também a cobrança de condomínio e ar-condicionado, como pretende a parte ré. A esta fica assegura apenas e tão-somente a cobrança dos valores devidos até a eclosão da pandemia e, de maneira proporcional, a cobrança dos valores previstos contratualmente, com relação ao mês de março de 2020. É o quanto basta. Ante o exposto, JULGA-SE PROCEDENTE o pedido formulado para DECLARAR RESOLVIDO o contrato aperfeiçoado entre as partes, por força da pandemia da Covid 19, a partir de 20 de março de 2020, desconstituindo-se, a integralidade os débitos lançados a partir dessa data, salvo a proporcionalidade devida quanto ao mês de março de 2020, desconstituindo-se ainda a incidência da multa contratual prevista, já que se trata de resolução por fortuito externo, tornando-se assim definitiva a liminar concedida. CONDENA-SE ainda a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários de advogado, fixados, em 10% do valor dado à causa. Em consequência, JULGA-SE EXTINTO o processo com julgamento de mérito, com base nos artigos 487, inciso I, do CPC. P.I.C

            A forma abrupta como se iniciaram as notícias da crise sanitária pegou os empresários desacautelados, resultando em muitos transtornos e agitação para o mercado.  Os comerciantes, então contratantes, se viram obrigados a não praticarem suas atividades empreendedoras por força das determinações dos órgãos públicos, que através de Decretos estabeleceram o fechamento dos Shoppings, consequentemente, o encerramento das atividades lojistas por prazo indeterminado.

            De acordo com o artigo 393 do Código Civil Brasileiro, o adquirente será responsabilizado por caso fortuito ou força maior apenas se os contratos firmados tiverem previsão em cláusula expressa. Estando exonerado aquele contratante cujo contrato de aquisição não possui previsão acerca do assunto.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

            Dessa forma, acarretando a não incidência da obrigação de pagar o “valor mínimo” estabelecido pela Cláusula de Take or Pay, ficando isento o adquirente das multas contratuais e prestações correspondentes ao período em que teve seu estabelecimento fechado.

            Assim, sendo o que tínhamos para esclarecer no presente momento, informamos que estamos sempre atentos às inovações no âmbito do empreendedorismo e do Direito Empresarial, e colocamo-nos, como de costume, à disposição para maiores esclarecimentos acerca do tema.

Escrito por Mariana Sakai

Departamento de Reestruturação Empresarial

[1] https://abraceel.com.br/wp-content/uploads/post/2020/03/31.03-Opini%C3%A3o-legal-ABRACEEL-impactos-COVID19-modelo-padr%C3%A3o-de-contrato.pdf

[2] https://www.tjdft.jus.br 

[3] https://www.migalhas.com.br/arquivos/2021/10/7E951085F9A60B_multa.pdf