A adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, é o procedimento utilizado para regularizar o registro do imóvel para o qual se tem direito real adquirido, mas não possuiu a documentação exigida pela lei.

Com isso, a publicação da Lei n° 14.382/22, que alterou a Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73), surgiu uma nova possibilidade de regularização, consistente na adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão, vejamos:

O mencionado art. 216-B da Lei de Registros diz:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação
compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de
cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço
de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos
deste artigo.

A ideia deste dispositivo foi facilitar a regularização, garantindo celeridade para questões que podem facilmente ser resolvidas mediante procedimento de transferência da propriedade diretamente pelo cartório de registro de imóveis, de maneira muito mais ágil e acessível, quando comparado à via judicial.

No entanto, o parágrafo primeiro do mencionado artigo também regulou antigo anseio e debate judicial, ao tratar dos legitimados. Vejamos:

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente
comprador ou qualquer dos seus cessionários ou
promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o
promitente vendedor, representados por advogado, e o
pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

Essa inovação, face a omissão dos compradores, permite que as incorporadoras e loteadoras, que costumam sofrer anos com os imóveis em seus nomes, possam ingressar com o procedimento de maneira extrajudicial, obrigando os compradores a transferirem o imóvel adquirido para o seu nome.

E quais os requisitos para adjudicação compulsória? A) a existência de provas da aquisição legítima do imóvel, como o contrato ou a promessa de Compra e Venda (famosa "PCV"), muito embora o STJ tenha afastado pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça; B) a inexistência de previsão do direito de arrependimento no contrato (caso ainda vigente); C) existência de recusa ou impedimento para obtenção da escritura.

Assim, para que seja possível a perfectibilizarão a atuação de advogado para dar entrada no requerimento de adjudicação é obrigatória, portanto, para que seja deferido pelo cartório é necessário que seja preenchido o requerimento acompanhado de todos os documentos comprobatórios e procuração que forneça os poderes necessários ao advogado da parte.

Por fim, importante registrar que os direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária da propriedade não obstarão a adjudicação, a qual deverá ser cancelada até o momento da decisão final, muito embora não impeça o processamento, impede o respectivo registro.

Porto Alegre, 3 de abril de 2024.

Guilherme Papke Costa – OAB/RS 127.843
Advogado - Coordenador da Equipe Cível