De acordo com Tartuce (2017), cláusulas abusivas são aquelas que violam princípios fundamentais do Direito, causando desequilíbrio entre as partes contratantes, e prejudicam os direitos de uma das partes em benefício da outra. No contexto dos contratos de aluguel, cláusulas abusivas são aquelas que, por exemplo, impõem obrigações desproporcionais ao locatário ou limitam indevidamente seus direitos.

Os contratos de locação, tanto residenciais quanto comerciais, são instrumentos jurídicos fundamentais para regular as relações entre locadores e locatários. Entretanto, a presença de cláusulas abusivas nesses contratos pode gerar desequilíbrio e injustiça nas relações locatícias, afetando os direitos e garantias das partes envolvidas. Nesse aspecto, a legislação brasileira, por meio do Código Civil e da Lei do Inquilinato, busca estabelecer diretrizes para essas relações, no entanto, nem sempre é suficiente para evitar a ocorrência de cláusulas abusivas.

A identificação de cláusulas abusivas em contratos de aluguel envolve o exame das disposições contratuais à luz dos princípios jurídicos mencionados e da legislação aplicável, como o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o Código Civil e a Lei do Inquilinato.

Nesse mesmo sentido, a legislação brasileira possui dispositivos que tratam das cláusulas abusivas em contratos de aluguel, especialmente no Código Civil (Lei no 10.406/2002) e na Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/1991).

O Código Civil, estabelece em seu artigo 421 que a liberdade de contratar deve ser exercida em conformidade com os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva. Além disso, o artigo 422 do mesmo Código prevê que os contratantes são obrigados a guardar, na conclusão e na execução do contrato, os princípios de probidade e boa-fé. Esses dispositivos têm como objetivo evitar a inclusão de cláusulas abusivas nos contratos, garantindo o equilíbrio entre as partes e a justiça na relação contratual.

A partir dos conceitos e características das cláusulas abusivas, é possível avaliar as práticas adotadas no contexto dos contratos de aluguel. Nessa perspectiva, algumas cláusulas abusivas comuns nesses contratos incluem a imposição de multas excessivas, a exigência de garantias que vão além do permitido pela legislação e a atribuição de responsabilidades indevidas ao locatário, como reparos estruturais no imóvel.

Ao analisar as cláusulas abusivas em contratos de aluguel, é importante levar em consideração o princípio da conservação dos contratos, conforme mencionado. Esse princípio estabelece que, sempre que possível, as cláusulas abusivas devem ser interpretadas de forma a preservar a validade do contrato, evitando sua nulidade ou rescisão. Portanto, a anulação ou modificação de cláusulas abusivas deve ser feita de maneira proporcional e adequada, garantindo a manutenção da relação locatícia.

Neste contexto, a atuação do Poder Judiciário é fundamental para assegurar a proteção dos direitos das partes envolvidas e garantir a justiça nas relações locatícias. Os tribunais têm desempenhado um papel importante na identificação e combate às cláusulas abusivas, por meio da aplicação dos princípios jurídicos e da legislação aplicável. Além disso, a jurisprudência tem contribuído para a consolidação de entendimentos e a orientação dos profissionais do Direito na elaboração e revisão dos contratos de aluguel.

Por fim, o Escritório se coloca ao dispor para sanar eventuais dúvidas existentes sobre o tema.

Porto Alegre, 18 de Maio de 2023.

Benoni Bernardes Brizolla
Departamento Cível
Crippa Rey Advocacia Empresarial