O Escritório Crippa Rey Advogados, sempre atento às inovações legislativas e regulamentares, apresenta breve INFORMATIVO, acerca da possibilidade ou não de penhora de imóvel de fiador em contratos de locação lato sensu, e a recente decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo especificamente sobre situação que envolve a locação comercial, conforme se esclarece abaixo.

A constitucionalidade da penhora de bem de família de fiador em contrato de locação já foi amplamente discutida no judiciário e inclusive consolidada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 295 de repercussão geral, abaixo transcrito:

Tema 295 - É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.

O entendimento possui embasamento no artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade dos bens de família. Através do referido dispositivo, a lei discorre sobre as hipóteses em que não será possível alegar a impenhorabilidade dos bens assim qualificados e o inciso VII traz os casos de locação, senão vejamos:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.    

Para melhor compreender como o judiciário vem abordando o tema, realiza-se na sequência um breve histórico das decisões até então emanadas.

Em junho de 2018, o Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.278.427, exarou entendimento diverso do legal, especificando que o artigo supracitado, do qual decorre o Tema 295, não se aplica aos casos em que o bem de família do fiador seja dado como garantia em contrato de locação comercial.

Ou seja, quer dizer que foi excepcionada, pela própria Corte Suprema, a hipótese de constitucionalidade da penhora quando se estiver diante de contrato de locação comercial; se antes a aplicação era irrestrita – contrato de locação em sentido amplo –, a partir de então levantaram os Ministros a necessidade de ser observado o objeto do contrato de locação: sendo comercial, não se aplicam as disposições legais e jurisprudenciais sobre a penhorabilidade.

Esta percepção firmada pelo STF nada mais é do que uma consequência da evolução do direito de maneira geral, além de uma alteração no contexto jurídico-social de 1990 (publicação da lei 8.009) aos dias atuais. Princípios normativos engessados e a aplicação pura e simples da lei ficaram secundarizados pela complexidade do ordenamento jurídico, que exige uma análise pormenorizada das circunstâncias fáticas de cada caso.

Parafraseando a Ministra Rosa Weber no julgamento do Agravo Regimental no Recurso Extraordinário n.º 605.709, “A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa".

Pois bem. Apesar deste entendimento aparecer no julgamento de algumas decisões além das acima citadas no âmbito do STF, a ele não foi reconhecida a característica de repercussão geral (instituto que possibilita o julgamento unificado de temas relevantes no âmbito econômico, político, social ou jurídico, e que ultrapassem os interesses subjetivos da causa específica). Assim, a consequência é que ainda são promulgadas decisões díspares sobre o tema nos tribunais espalhados pelo país.

E é por isso que se destaca a recente decisão publicada na última terça-feira (17) pela 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que tratou de ação de despejo ajuizada por falta de pagamento, cominada à cobrança de aluguéis. No caso, foi determinada a penhora do imóvel de propriedade do fiador do contrato de locação comercial, tendo se insurgido o devedor através de impugnação e de embargos, ambos desacolhidos pelo juízo de primeiro grau.

Irresignado, o fiador levou a sua inconformidade ao Tribunal, onde teve o seu recurso parcialmente provido, para se reconhecer a impenhorabilidade do imóvel que sofreu a constrição.

O principal fundamento adotado pela Relatora do recurso foi de que, quando se está diante de bem imóvel de família, e, de outro, locação comercial, deve prevalecer o direito à moradia, sendo afastada, portanto, a penhora.

Nesse sentido, utilizando-se de jurisprudências que ressaltam a necessidade de observância aos princípios constitucionais de proteção à família, dignidade da pessoa humana e direito à moradia, concluiu a magistrada que o entendimento jurisprudencial firme de que é possível a penhora do bem imóvel do fiador deve ser aplicado tão somente aos contratos de locação residencial.

Fica demonstrada a importância desta recente decisão, que pode servir de tese para fundamentar pedidos de liberação de constrições em imóveis de fiadores, além de colaborar para difundir este entendimento e permitir que cada vez mais decisões nesse sentido sejam proferidas, especialmente considerando o contexto de divergência acima relatado.

O Escritório Crippa Rey Advogados se coloca à inteira disposição para maiores consultas sobre o tema e avaliação de eventuais casos concretos de seus clientes e parceiros acerca da matéria atinente à impenhorabilidade de bens de família de fiador, nos contratos de locação comercial.

Nicole Barzotto Frozza

OAB/RS 109.907