O Escritório Crippa Rey Advogados SS, vem muito respeitosamente à presença de Vossas Senhorias, sempre atento às inovações legislativas e regulamentares, apresentar o INFORMATIVO sobre a não isenção de pagamento do possuidor pelo uso do imóvel enquanto exerce o direito e retenção por benfeitorias, conforme se esclarece abaixo:

Em recente decisão a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que isentou o comprador de imóvel ao pagamento de aluguéis pelo período em que exerceu o direito de retenção por benfeitorias.

No caso em tela, a ação originária foi ajuizada pelo vendedor do imóvel, buscando a resolução do contrato de compra e venda, tendo em vista o inadimplemento do comprador.

Em sentença, o juízo, além de rescindir o contrato, determinou que o comprador pagasse aluguéis referente ao tempo em que usou o bem imóvel. Ademais, condenou o vendedor ao pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias inseridas pelo comprador, autorizando o exercício de retenção até o prévio pagamento integral.

Inconformado, comprador recorreu da referida decisão, sendo julgado parcialmente procedente o recurso de apelação, sendo reformada a sentença apenas no tocante aos aluguéis. Assim, recorrente restou isento do pagamento da indenização pelo tempo que exerceu a posse do imóvel.

Em razão disso, ambas as partes interpuseram recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça.

O vendedor defendeu o pagamento da indenização por todo o período de ocupação do imóvel, alegando que o não pagamento dos aluguéis, em virtude do direito de retenção, seria incoerente com a ideia de retorno ao estado anterior à formalização do contrato, como também com a reparação por todos os prejuízos causados. Já o comprador postulou a manutenção do acórdão sob fundamento de que a condenação ao pagamento de aluguéis seria indevida. Contudo, somente o recurso especial interposto pelo vendedor do bem foi admitido.

Em julgamento, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, apesar do direito de retenção pelas benfeitorias, o comprador não estaria dispensado da obrigação de pagar aluguel ou taxa de ocupação ao vendedor referente ao tempo em que usou o bem.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, explicitou que as benfeitorias são bens acessórios acrescentados ao imóvel pela pessoa que detém sua posse, a fim de aperfeiçoar seu uso, evitar que se deteriore ou se destrua, ou, ainda, de embelezá-lo ou torná-lo mais agradável.

Salientou que, em observância ao princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias acompanham o imóvel, de forma que esses melhoramentos introduzidos pelo possuidor direto passam para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à sua posse.

Ressalta-se a existência de três espécies de benfeitorias. São elas: as necessárias, as úteis e as voluptuárias.

As “necessárias” possuem a finalidade de conservar, ou impedir a deterioração do bem principal. Enquanto as “úteis” aumentam ou facilitam o uso do bem. Já as “voluptuárias” são as de mero deleite, tornando mais agradável o uso do bem.

O artigo 1.219 do Código Civil estabelece que o possuidor de boa-fé possui direito à indenização das benfeitorias e, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder, sem o detrimento da coisa, podendo, inclusive, exercer direito de retenção pelo valor das benfeitorias úteis e necessárias.

Todavia, cessada a boa-fé, somente as benfeitorias necessárias serão ressarcidas, bem como não haverá direito de retenção, nos termos do artigo 1.220 do Código Civil.

Em seu voto, a Relatora frisou que o Superior Tribunal de Justiça já havia firmado posicionamento no sentido de que a utilização de imóvel, objeto de contrato de compra e venda, enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação em face do tempo de permanência, independentemente de quem tenha gerado o desfazimento do negócio, com fundamento na vedação do enriquecimento sem causa.

Como o direito a retenção não é absoluto, a ministra entendeu pelo cabimento da compensação do valor referente as benfeitorias e a quantia no tocante aos aluguéis, aplicando-se por analogia o disposto no artigo 1.221 do Código Civil, que determina a compensação das benfeitorias com os danos.[1]

O Escritório Crippa Rey Advogados se coloca a inteira disposição para maiores consultas sobre o tema de contrato de compra e venda, benfeitorias, direito de retenção, como também para resolução de dúvidas sobre a matéria.

Rafaella Pinheiro Proença

OAB/RS 110.826

[1]    REsp 1854120/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 11/02/2021